Жилстрой берёт очередную высоту: сдано рекордное количество квартир
Один из ключевых драйверов сектора — система жилищных строительных сбережений
В Казахстане фиксируются очередные пиковые показатели жилищного строительства. Так, за десять месяцев текущего года общая площадь введённых в эксплуатацию новых объектов составила 19,7 млн кв. м. Из них непосредственно общая площадь введённого в эксплуатацию жилья достигла рекордных 14,6 млн кв. м — на 4,5% больше по сравнению с январём–октябрём 2024 года. В том числе 9,3 млн кв. м пришлось на многоквартирные дома, 5,2 млн кв. м — на индивидуальные дома. Большая часть жилья — 13,4 млн кв. м, или 92% от общих площадей — сдана в эксплуатацию частными застройщиками, в том числе 5,5 млн кв. м — населением. В пересчёте на тысячу человек ввод жилья за январь–октябрь 2025-го достиг 717,5 кв. м, увеличившись на 3,3% за год. Заметим: количество введённых в эксплуатацию квартир выросло сразу на 6,7% за год, до 132,2 тыс.
В многолетней динамике — и это отчётливо видно по графикам ниже — жилищное строительство в Казахстане выдерживает уверенный восходящий тренд. Единственное небольшое проседание наблюдалось в «коронакризисные» годы, и с тех пор отрасль восстановилась с лихвой.
Впрочем, несмотря на темпы роста, казахстанцам жилья всё ещё не хватает. Так, хотя жилищный фонд страны в 2024 году достиг 434,3 млн кв. м, увеличившись за год на 3,6%, а с 2015-го — на весомые 27,5%, обеспеченность жильём на одного проживающего всё ещё составляет всего 24,5 кв. м, причём здесь рост с 2015-го составил лишь 16,5%, а за год — чуть более 2%.
Наиболее эффективный двигатель как жилищного строительства, за счёт формирования стабильного платёжеспособного спроса, так и обеспеченности казахстанцев жильём сегодня — система жилищно-строительных сбережений (ЖСС). Оператор этой системы в РК — государственный Отбасы банк. Система успешно работает в Казахстане уже 22 года. За эти годы система ЖСС позволила приобрести жильё 635,6 тыс. семей. ЖСС объединяют около 3,3 млн вкладчиков, накопивших более 2,5 трлн тг, а доля её участников среди экономически активного населения, по оценочным данным, достигла 33,6%.
Кроме того, Отбасы банк — прибыльный государственный инструмент, причём прибыль, которую он генерирует, реинвестируется обратно в экономику. К примеру, бюджетная заявка на премию государства для всех вкладчиков составила около 90 млрд тг, при этом только с 1 января по 1 ноября текущего года банк выдал более 1,3 трлн тг ипотечных кредитов. То есть на каждый тенге государственной поддержки приходится около 14 тенге ипотеки, выданной по ставкам ниже рыночных. Фактически это колоссальный мультипликативный эффект.
Казахстанская система жилищно-строительных сбережений — закрытая, она организована по принципу немецкой Bausparen. Стоит отметить: система ЖСС РК получила высокую оценку экспертов на международной конференции «Жилищно-строительные сбережения для жилья: передовой опыт и стратегическое лидерство в разных регионах», прошедшей в сентябре текущего года в Алматы.
Международный опыт подтверждает: системы ЖСС вроде Bausparen — не просто финансовый инструмент, а мощный социальный механизм. Так, к примеру, в Германии системой пользуются около 22 млн человек, или каждый четвёртый. В Чехии же, ещё одной стране, активно практикующей этот механизм, в систему и вовсе вовлечена половина населения, она популярна буквально «как поход в супермаркет», как рассказали эксперты на упомянутой конференции.
ЖСС во всём мире способствуют накоплению первичного капитала для покупки жилья, что снижает долговую нагрузку заёмщика и увеличивает кредитоспособность, ведь человек уже доказал свою финансовую дисциплину в период накопления. Кроме того, государственные премии в рамках этих системы не только стимулируют сбережения, но и оказывают мультипликативный эффект на экономику: к примеру, в той же Германии бюджет премий достигает 220 млн евро в год, что, в свою очередь, стимулирует выдачу ипотечных кредитов более чем на 1 млрд евро. Как мы уже отмечали выше, в Казахстане этот эффект ещё заметнее.
Наиболее важный и социально чувствительный аспект ЖСС состоит в том, что эти системы сдвигают баланс в пользу доступного жилья и финансовой стабильности. Помимо уже названных, ключевой момент заключается в том, что система снижает риск для заёмщика: процентная ставка фиксируется заранее, она ниже средней по рынку, и клиент не подвержен скачкам рынков капитала. Некоторые ключевые показатели и данные по ЖСС в странах, активно практикующих эту систему, приведены в инфографике ниже.
И наконец с социальной точки зрения такие системы выполняют функцию инклюзивности: они позволяют стать собственниками жилья людям с умеренными доходами, испытывающим сложности с доступом к традиционной ипотеке. Кроме того, поскольку поступления от накоплений реинвестируются в жилищные кредиты внутри «замкнутого пула», системы ЖСС стимулируют устойчивое развитие жилищного строительства и местной экономики, опосредованно влияя на создание рабочих мест и снижение рисков системных кризисов в секторе недвижимости. В этом плюс замкнутости системы: так обеспечивается её максимальная стабильность и подконтрольность.
Заметим: сегодня в Казахстане обсуждается идея либерализации системы ЖСС и допуска к ней коммерческих БВУ. Однако эксперты и регулятор не спешат, стремясь принять наиболее взвешенное и верное решение, поскольку мировой опыт показывает: именно замкнутость и защищённость системы гарантируют её устойчивость и надёжность. И такой вариант действительно проверен временем: так, например, системе ЖСС Германии более 100 лет, а история строительных обществ Великобритании и вовсе насчитывает около 250 лет. Поэтому опасения навредить отлаженному механизму, функционирующему в Казахстане, оправданы, и к вопросу любых изменений действительно стоит подходить максимально аккуратно.
Строительство жилищное строительство статистика