Большинству казахстанцев не хватает денег для покупки жилья. Об этом свидетельствуют результаты исследования Freedom Finance Global, передает LS.

Согласно опросу казахстанцев*, 90% согласны с необходимостью данной покупки. При этом 33,9% хотят решить данный вопрос в текущем году, 31,6% – в течение трёх лет.

37,7% желающих стать обладателями недвижимости – в возрасте от 25 до 34 лет. Эта часть населения является экономически активной, однако уступает в покупательской способности лицам 35-55 лет.

Чуть больше половины казахстанцев (52,2%) являются собственниками жилья. Среди молодежи владельцев выявлено всего 29,7%, а в старшей группе их уже 75,5%. В наиболее экономически активной группе (30-44 года), на которую приходится большинство сделок купли-продажи и ипотеки, собственниками являются всего 45,8%.

Среди всех опрошенных казахстанцев только 9,3% сообщают, что имеют в собственности дополнительное жилье, которое могут сдать. Тем не менее чуть меньше половины из них (45,6%) это делают.

В вопросе покупки наибольшая часть опрошенных выбирает новые, но уже сданные в эксплуатацию дома, отказываясь от приобретения жилья в строящемся доме. Тенденция меняется в зависимости от возраста: молодежь 18-24 лет в 60% случаев выбирает дома в сданных в эксплуатацию новостройках, однако с возрастом предпочтение, отдаваемое вторичному жилью, увеличивается вплоть до 41%. Чаще это встречается у людей 35-55 лет. Наиболее популярны трёхкомнатные квартиры.

Тем не менее 75% опрошенных заявляют, что им не хватает средств на покупку жилья. Среди тех, кто планирует приобрести квартиру, чуть более 60% признаются, что воспользуются ипотекой. Данный результат расходится с долей ипотечных сделок в 2022 году: 34-40%.

"Это может помочь определить будущую тенденцию к сильной зависимости от рыночных ставок и показать снижение собственных накопленных средств из-за высокой инфляции в 2023 году", – отмечается в исследовании.

Доля людей, которая считает, что может позволить себе ипотеку под текущие условия (~20 % годовых), составляет 40%.

По словам аналитиков, с учетом уменьшения инфляции и некоторых сигналов со стороны правительства к ослаблению денежно-кредитной политики снижение ставок может подтолкнуть рынок ипотечного кредитования. Однако оплата ставок от 10% до 20% у половины опрашиваемых потребовала бы сторонней помощи (например, родственников) для полного погашения.

Уровень в 15-20% годовых для большинства является самой высокой ставкой, которую они могли бы оплатить (любыми способами), независимо от того, как оценивают своё финансовое положение. 70% опрошенных заявляют, что не смогут выплатить ипотеку, если ставка будет выше 20%.

"Учитывая 40%, которые готовы брать ипотеку под высокие 20%, и 70%, которые заявляют, что не смогут платить по ставкам выше, складывается ощущение довольно натянутой ситуации с ликвидностью у населения. Прослеживается некая склонность к финансовому авантюризму, поскольку для погашения данных 20% потенциальные заемщики надеются на третьих лиц. Это несколько не укладывается в данные по просроченным платежам свыше 90 дней (NPL), которые на конец 2022 года составляли около 5%. Но такое положение дел совпадает с высказываниями экспертов банковского рынка о низком качестве заемщиков в ипотеке", – высказался аналитик Freedom Finance Global Ансар Абуев.

Среди купивших чуть менее половины приходится на тех, кто совершал сделку на вторичном рынке. При этом чем старше респондент, тем чаще он выбирает данный вариант. Около 65% заявляют, что покупали квартиру. Самым популярным был вариант приобретения двухкомнатного жилья – 36,8% случаев.

В случае использования ипотеки первое место занимает Отбасы банк (51,8%), тогда как Народный банк и Банк ЦентрКредит делят второе место с показателем 13,6%. Ровно половина из них сообщает, что оплачивали от 100 до 250 тыс. тенге ежемесячных платежей. Доля тех, кто вносил свыше 250 тыс. тенге, составила 14,6%.

"Сравнение базовой ставки и количества сделок показывает прямую корреляцию между жесткостью денежно-кредитной политики и активностью рынка. С одной стороны, базовая ставка должна играть роль инструмента замедления рынка. Но с другой, основным игроком на рынке ипотеки остался Отбасы банк, который может выдавать ипотеку по нерыночным ставкам. Исходя из этого, в 2022 году базовая ставка и количество выданных ипотек могли не зависеть друг от друга в полной мере. Однако начиная с 2023 года, когда условия получения льготной программы "7-20-25" значительно ухудшились, население будет чаще обращать внимание на рыночные ставки. Значение базовой ставки будет иметь ещё большее влияние на рынок на фоне отсутствия новой льготной ипотеки и рисков ухода Отбасы банка из крупных городов. Также стоит учитывать, что в 2023 году доля рыночной ипотеки банков, зависимой от базовой ставки, выросла до 25%, и, вероятно, этот тренд продолжится", – спрогнозировал аналитик.

Вместе с тем в исследовании отмечается стагнация на рынке недвижимости, которая может присутствовать и в начале 2024 года.

"Положительным фактором в данной ситуации является тенденция к снижению ставок, что создаст поддержку для рынка в следующем году. Однозначно только снижение ставки не решит всех проблем, необходимо разумное вмешательство со стороны государства. Тем не менее такие меры должны улучшить покупательскую способность жителей страны, что, наряду с дефицитом обеспеченности населения жильем, является одним из важнейших факторов развития рынка недвижимости в Казахстане", – отметил Абуев.

Тем временем динамика объёма инвестиций росла последние 10 лет и достигла 2,9 трлн тенге в 2022 году. На положительную динамику повлияло увеличение частного финансирования на 607,6 млрд тенге. В то же время объём бюджетных инвестиций сократился с 405,2 до 288,6 млрд тенге. Среднегодовой темп роста за последние 10 лет составил 21,8%. При этом пиковое значение годового темпа роста пришлось на 2020 год – 34,8%. Заметно, что в 2020 году темп вложений ускоряется до 34,8% к 2019 году, затем несколько замедляется, но остается высоким в последующие два года (22,5% в 2021 и 19,1% – в 2022 году).

В то же время в 2022 году происходит заметное расхождение между уровнем роста инвестиций и общей площадью введенных в эксплуатацию жилых зданий. Если в 2021 году показатель составлял 16,9 млн кв. м при 2,4 трлн тенге, то в 2022-ом уже было сдано 15,7 млн кв. м при 2,9 трлн тенге.

"Различие, вероятнее всего, было связано с повышением цен на строительные материалы, удлинением сроков сдачи уже строящихся объектов и паузой в постройках нового жилья. Это может говорить о не используемых в отрасли деньгах, которые вызывают финансовые сложности у компаний-застройщиков. С другой стороны, такая ситуация может привести к быстрому развитию рынка в последующие годы. Это произойдет в случае улучшения условий на рынке, так как компании будут ускоряться для возврата инвестиций", – пояснили в исследовании.

В связи с этим в исследовании озвучили два сценария развития сферы недвижимости.

Согласно первому варианту, правительство не объявляет новую льготную ипотечную программу либо не расширяет ассортимент до уровня, достаточного, чтобы покрыть спрос рынка. В данном случае ожидается, что рынок пойдет по сложному пути – продолжится увеличение доли программ банков на рынке, а население продолжит ощущать давление высоких ставок до их снижения к более приемлемым показателям.

Второй вариант сценария предполагает, что правительство объявит новую программу льготного кредитования для широкого рынка. В данном случае рынок пойдет по упрощенному пути. Тем не менее не ожидается того, чтобы ставки оказались такими же, как это было при запуске программы "7-20-25" в 2018 году. Они будут пересмотрены в сторону повышения. В обоих сценариях прослеживается рост инвестиционной привлекательности жилья в областных центрах. Доходность от аренды жилья и депозитов может сравняться, однако ставка в банках второго уровня будет выигрывать за счёт отсутствия фактора амортизации жилья.

*В опросе приняли участие 1 047 жителей Казахстана (561 планирующий покупку и 486 – купивших).